به گزارش اکو اقتصاد،  ماجرا از مصوبات کمیسیون ماده ۵ پس از جنگ ۱۲ روزه آغاز شد؛ زمانی که برای تسریع در بازسازی واحدهای کاملاً تخریب‌شده، مجوز اعطای حداکثر ۵۰ درصد تراکم تشویقی از سوی کمیسیون ماده ۵ صادر شد. بر اساس این سازوکار که به مواد ۷۱۲ و ۷۱۶ معروف شده، به ازای واحدهای کاملا تخریب‌شده، امکان اعطای تراکم مازاد به همان پلاک یا یک پلاک معوض فراهم شد تا هزینه بازسازی از این محل تأمین شود.

در آن مقطع، منطق تصمیم روشن بود: دولت با محدودیت منابع مواجه بود و نمی‌شد بازسازی خانه‌ها و اماکن آسیب‌دیده را متوقف کرد. شهرداری تهران نیز با استناد به همین ضرورت، وارد میدان شد و به گفته مسئولان شهری، پس از آنکه تلاش برای دریافت تسهیلات بانکی و جذب سازندگان به نتیجه نرسید، استفاده از ظرفیت مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ را به‌عنوان راه تأمین مالی انتخاب کرد.

اما مسئله زمانی پیچیده شد که ابعاد خسارت‌ها در جنگ رمضان افزایش یافت و دامنه استفاده از این ابزار محل اختلاف قرار گرفت.

از ۱۱۲ پلاک تا نزدیک هزار واحد

نمایندگان شورای عالی شهرسازی معتقدند مجوز اولیه، برای بازسازی حدود ۱۱۲ پلاک کاملاً تخریب‌شده در جنگ ۱۲ روزه طراحی شده بود و نمی‌توان آن را بدون اخذ مجوز جدید به خسارات جنگ ۴۰ روزه یا سایر هزینه‌های بازسازی تعمیم داد. جدیدترین واکنش شورای عالی معماری و شهرسازی که از صحبت‌های احمد نیکخواه نائینی مدیرکل دبیرخانه این شورا منعکس شده حاکی از آن است که گزارش شهرداری تهران در فرآیند بازسازی پس از جنگ در کمیسیون ماده ۵ بررسی شده و برخی از اقدامات شهرداری تهران در این فرآیند، با مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ انطباق ندارد و در مصوبات مذکور مجوز آن صادر نشده است.

در جنگ ۴۰ روزه، شمار واحدهای آسیب‌دیده به حدود هزار واحد رسید و همین تغییر مقیاس، به اعتقاد برخی اعضای شورای عالی شهرسازی، نیازمند تغییر تاکتیک تأمین مالی بود. به تعبیر معاون وزیر راه، وقتی پروژه از ۱۰۰ پلاک به هزار پلاک می‌رسد، نمی‌توان همچنان با همان ابزار قبلی پیش رفت؛ چراکه «تهران کشش نامحدود ندارد».

این دقیقاً همان نقطه‌ای است که اختلاف میان شهرداری و شورای عالی شهرسازی شکل گرفته است.

شهرداری تهران می‌گوید در شرایط جنگی نمی‌توان برای هر مرحله منتظر تصویب یک مصوبه جدید ماند و معتقد است منابع دیگری برای جبران هزینه‌های بازسازی در اختیار ندارد. در مقابل، شورای عالی شهرسازی تأکید دارد که متن مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ روشن است و استفاده از ظرفیت تراکمی باید در همان چارچوب مصوب باقی بماند.

۱۷ همت؛ بهای بازسازی یا درآمد حاصل از شهر؟

ابعاد مالی این اختلاف نیز قابل توجه است. بر اساس ارقامی که در جلسات رسمی مطرح شده، شهرداری تهران از محل اجرای مصوبه ۷۱۶ تا ۲۶ فروردین ۱۴۰۵ حدود ۸.۹ همت درآمد کسب کرده است. در کنار آن، شورای شهر تهران نیز از اختصاص ۸ همت برای کمک به بازسازی خسارات جنگ خبر داده است.

به این ترتیب، مجموع منابعی که در این روایت برای بازسازی مطرح شده، به حدود ۱۷ همت می‌رسد؛ رقمی که در مقایسه با برآورد حدود ۳.۵ همتی خسارت جنگ ۱۲ روزه، پرسش‌های جدی درباره نحوه مصرف و دامنه هزینه‌های انجام‌شده ایجاد می‌کند.

البته این مقایسه به‌تنهایی به معنای تخلف یا درآمد غیرمجاز نیست؛ مسئله اصلی این است که دقیقاً مشخص شود چه میزان تراکم، برای چه تعداد پلاک، در چه نقاطی از تهران و در ازای جبران کدام خسارت اعطا شده است.

همین اطلاعات، به گفته شورای عالی شهرسازی، هنوز به شکل کامل و شفاف ارائه نشده است.

مسئله اصلی: تراکم دقیقاً کجا فروخته شده است؟

شورای عالی شهرسازی از شهرداری تهران خواسته است گزارش مستندی ارائه کند که در آن مشخص باشد تراکم تشویقی به چه میزان و به چه تعداد پلاک اختصاص یافته و این پلاک‌ها در کدام مناطق شهر قرار دارند.

اما انتقاد اصلی این شورا آن است که گزارش‌های ارائه‌شده از سوی شهرداری هنوز پاسخ روشنی به این پرسش‌ها نداده است.

نهم شهریورماه غلامرضا کاظمیان ـ دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران  با تأکید بر اینکه درباره استمرار اجرای مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران هنوز تصمیم نهایی اتخاذ نشده است، گفت: نحوه ادامه اجرای این مصوبات پس از بررسی گزارش عملکرد شهرداری تهران و ارزیابی آثار اجرای آنها تعیین تکلیف خواهد شد.

اما در جلسه اخیر کمیسیون ماده ۵ به گفته منتقدان، به جای ارائه یک جدول شفاف از پلاک، میزان تراکم، محل، کاربری و درآمد حاصل از آن ارائه شود، بخش مهمی از جلسه به تشریح اقدامات مدیریت شهری در بازسازی تهران اختصاص یافت.

اینجاست که یک اختلاف مهم در نگاه دو طرف شکل می‌گیرد: شهرداری خود را مدیری می‌داند که در شرایط بحران برای حل مشکلات مردم وارد میدان شده است؛ شورای عالی شهرسازی نیز خود را نهادی می‌داند که وظیفه دارد از آینده شهر و حقوق عمومی شهروندان حفاظت کند. در واقع، یکی لزوماً نفی‌کننده دیگری نیست.

شهرداری: «در جنگ نمی‌توانستیم منتظر بمانیم»

منطق شهرداری تهران بر ضرورت اقدام فوری استوار است. علیرضا زاکانی می‌گوید مسئولیت اولیه بازسازی بر عهده شهرداری نبود و بنیاد مسکن متولی این حوزه بود، اما کمبود منابع دولت موجب شد کلان‌شهرها برای جلوگیری از توقف کار وارد صحنه شوند.

شهرداری حتی در اسکان موقت آسیب‌دیدگان، تأمین هتل و حمایت از خانواده‌های آسیب‌دیده نیز مشارکت کرد. از این منظر، تراکم تشویقی برای مدیریت شهری نه یک ابزار درآمدی معمول، بلکه یک ابزار اضطراری برای عبور از بحران بوده است. اما همین استدلال یک پرسش مهم ایجاد می‌کند: اگر تراکم تشویقی یک ابزار اضطراری بوده، با پایان مرحله اضطرار جنگ ۱۲ روزه، تکلیف این ابزار چیست؟ آیا باید متوقف شود یا به یک مدل دائمی برای تأمین مالی شهر تبدیل شود؟

تهران؛ شهری که دیگر ظرفیت بارگذاری نامحدود ندارد

نگرانی شورای عالی شهرسازی فقط درباره شکل اجرای مصوبه نیست؛ مسئله بزرگ‌تر، آینده تهران است.

هر تراکم اضافه به معنای ساخت واحدهای بیشتر، جمعیت بیشتر و در نهایت تقاضای بیشتر برای آب، برق، حمل‌ونقل، مدرسه، خدمات درمانی، فضای سبز و سایر زیرساخت‌های شهری است.

به همین دلیل، سؤال اساسی این نیست که «چند ساختمان می‌توان بیشتر ساخت؟» بلکه این است که تهران برای این جمعیت و این میزان ساخت‌وساز، چه مقدار ظرفیت زیرساختی دارد؟

سکوت برخی دستگاه‌ها در جلسات بررسی تراکم‌های تشویقی نیز از همین منظر قابل توجه است. اگر بارگذاری جمعیتی جدید در تهران ایجاد شود، وزارت نیرو باید درباره آب و برق آن پاسخ داشته باشد؛ آموزش و پرورش درباره مدرسه، سازمان محیط زیست درباره آلاینده های محیطی، دستگاه‌های حمل‌ونقل درباره جابه‌جایی، و سایر دستگاه‌ها درباره خدمات عمومی مورد نیاز.

بنابراین تراکم‌فروشی را نمی‌توان صرفاً یک موضوع میان شهرداری و شورای عالی شهرسازی دانست؛ این تصمیم مستقیماً با کیفیت زندگی میلیون‌ها نفر در پایتخت ارتباط دارد.

هشدار درباره «میراث نامبارک»

مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران، نیز اگرچه تعمیم استفاده از ظرفیت تراکم برای بازسازی جنگ ۴۰ روزه را قابل دفاع دانسته، اما نسبت به برداشت‌های نادرست از این مصوبات هشدار داده و معتقد است چنین برداشت‌هایی می‌تواند «میراث نامبارکی» برای تهران ایجاد کند. این هشدار شاید مهم‌ترین بخش ماجرا باشد.

زیرا تجربه تهران نشان داده است که درآمد حاصل از تراکم، اگرچه می‌تواند در کوتاه‌مدت بخشی از مشکلات مالی شهر را حل کند، اما ممکن است در بلندمدت هزینه‌هایی ایجاد کند که بسیار بزرگ‌تر از درآمد اولیه باشد؛ از ترافیک و آلودگی هوا گرفته تا فشار بر شبکه آب و فاضلاب، خدمات عمومی و زیرساخت‌های حمل‌ونقل. به بیان دیگر، درآمد امروز شهرداری می‌تواند هزینه فردای شهروندان باشد.

وقتی جنگ، مدل تأمین مالی شهر را تغییر می‌دهد

در این میان، حتی برخی مسئولان دولتی نیز معتقدند ادامه بازسازی تهران نیازمند تغییر تاکتیک است.

هاشم امینی، معاون وزیر نیرو، صراحتاً بر ضرورت حرکت به سمت اراضی مولدسازی‌شده و تزریق منابع دولتی تأکید کرده و از نیاز به حدود ۳۰ همت منابع دولتی سخن گفته است.

علیرضا زاکانی نیز پیشنهاد کرده است از ظرفیت زمین و اراضی حریم با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی برای خلق منابع جدید استفاده شود.

اما این پیشنهاد خود یک مناقشه تازه ایجاد می‌کند: آیا حل مشکل تراکم‌فروشی باید با ورود به حریم تهران و استفاده از زمین‌های جدید دنبال شود؟

در شرایطی که استاندار تهران نیز بر ضرورت جلوگیری از بارگذاری جدید جمعیتی در پایتخت تأکید کرده، استفاده از ظرفیت حریم نمی‌تواند بدون یک چارچوب روشن ملی و شهرسازی انجام شود.

استاندار تهران هشدار داده است که هم‌اکنون بیش از ۵۰۰ هزار بارگذاری رسمی توسط شهرداری‌های استان تهران انجام شده؛ رقمی که به گفته او معادل جمعیت یک استان است و تبعات متعددی برای پایتخت ایجاد خواهد کرد.

راه‌حل، پول هست؛ اما نه به قیمت فروش آینده تهران

در نهایت، اختلاف کنونی را نمی‌توان صرفاً به دوگانه «شهرداری خوب» و «شورای عالی مخالف شهرداری» تقلیل داد.

شهرداری تهران در یک دوره جنگی، با منابع محدود، بخشی از بار بازسازی را بر دوش گرفته و سرعت عمل آن مورد تأیید بسیاری از مسئولان دولتی قرار گرفته است. از سوی دیگر، همین عملکرد نمی‌تواند شهرداری را از پاسخگویی درباره نحوه استفاده از اختیارات شهرسازی و آثار بلندمدت تصمیماتش معاف کند.

بازسازی جنگی نیازمند سرعت است؛ اما شهرسازی نیازمند قاعده

اگر قرار باشد هر بحران جدید به مجوز تازه‌ای برای افزایش تراکم تبدیل شود، یک ابزار اضطراری می‌تواند به رویه‌ای دائمی برای تأمین مالی شهر تبدیل شود. آن‌وقت مرز میان «تراکم تشویقی برای بازسازی» و «تراکم‌فروشی برای جبران کسری منابع» از میان خواهد رفت.

به همین دلیل، تصمیم شورای عالی شهرسازی برای الزام شهرداری به ارائه گزارش دقیق و آسیب‌شناسی عملکرد گذشته را باید بیش از یک اختلاف اداری دانست. این تصمیم می‌تواند فرصتی باشد برای آنکه یک بار برای همیشه مشخص شود هزینه بازسازی تهران را چه کسی باید بپردازد: دولت، شهرداری، سازندگان، یا در نهایت شهروندانی که باید سال‌ها با تبعات بارگذاری‌های جدید زندگی کنند؟

تهران امروز بیش از هر چیز به یک مدل پایدار تأمین مالی نیاز دارد؛ مدلی که نه بازسازی را متوقف کند و نه آینده شهر را برای تأمین هزینه‌های امروز بفروشد.

منبع: ایسنا